Защитят ли новые поправки в законе дольщиков

« Назад

Защитят ли новые поправки в законе дольщиков 07.12.2016 11:32

Вкладывать сбережения в строительство – затея рискованная. Это как игра в рулетку: построят - не построят. Но отказываться от такой игры пока никто не собирается: застройщикам нужны деньги граждан, гражданам нужны дешевые на этапе котлована квартиры. Потому и дискуссии об отмене долевого строительства восторга не вызвали. Но защитить дольщиков понадежнее власти все-таки решили. И в очередной раз реформировали закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, ряд положений которого заработает уже с 1 января 2017 года.

Долевое строительство по-новому


Среди грядущих новшеств: создание единого реестра застройщиков, введение новых требований к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом) и его уставному капиталу.


С 1 января 2017 года только застройщики с установленным правительством капиталом смогут возводить дома. Причем, чем больше жилья возводит компания, тем больше собственных денег у нее должно быть. Например, минимум – 500 тыс. кв. м жилья. В таком случае застройщик должен иметь в уставном капитале не меньше 2,5 млн руб.

Дольщик будет больше знать о застройщике


Предполагается, что с 2017 года деятельность застройщиков станет еще прозрачнее. Обновленная версия 214-ФЗ расширяет перечень информации о самой компании и о проекте строительства, которую теперь застройщикам придется раскрывать. Если раньше застройщик мог ограничиться размещением только проектной декларации, то теперь он будет обязан обнародовать сканы основных документов, включая разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.


Также застройщики должны будут размещать на своих сайтах и ежемесячно обновлять фотографии строящихся домов.


Еще одно новшество - создание и ведение единого реестра застройщиков, с помощью которого каждый покупатель сможет проверить деятельность застройщика.


Кто достроит дом, если застройщик - банкрот?


На случай, если девелопер не справится со строительством, власти решили создать так называемый Компенсационный фонд дольщиков. Фонд, в который застройщики будут отчислять по 1% с каждого ДДУ, по идее, и должен подстраховать застройщика и взять на себя расходы по достройке домов в случае его банкроства.


Фонд дольщиков позволит покупателям квартир в новостройках почувствовать большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами.


По замыслу чиновников, компенсационный фонд долевого строительства не повлияет на рынок, но изменит саму схему страхования участников.


Правда, пока возможность замены обязательного страхования ответственности застройщика по ДДУ взносом в компенсационный фон еще обсуждается.


Не исключено, что эти расходы, возможно, будут возложены на «плечи» дольщиков (для компенсации застройщиком расходов.

Дольщику тоже придется задуматься над своим поведением


Не только застройщику, но и дольщику придется стать ответственнее с 1 января 2017 года.
Так, в реформированном законе введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками.


Теперь любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами, и только в критических случаях – через суд.


Что будет с ценами на жилье?


На стоимости квартир сегодня сказываются все дополнительные затраты застройщика.

Полный запрет ДДУ: на руку ли покупателям?


Только полная отмена долевого строительства позволит защитить граждан от обмана, заявили власти в самом начале обсуждения поправок в 214-ФЗ, и предложили вовсе отменить долевое строительство в России. Но нужна ли такая защита самим покупателям квартир? Ведь готовый продукт всегда значительно дороже, чем тот, в создании которого принимают участие дольщики.


А для многих россиян долевое участие в строительстве – единственный реальный способ стать собственником жилья, а для застройщиков среднего звена – возможность строить, не привлекая банковское финансирование по российским, заметим, не очень лояльным ставкам.


Отказ от долевого строительства для российского рынка в современных реалиях маловероятен, но если предположить его реализацию, то рынок столкнется с массой проблем.


Терять бдительность дольщикам не стоит


Несмотря на то, что новый закон, действительно становится жестче и требовательнее к застройщикам, дольщикам все равно нужно всегда быть на чеку, предупреждают эксперты.


Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ. Однако, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и др.


Далеко не все риски исходят из несовершенства правовой базы: не нужно забывать про экономическое положение, причем как самих застройщиков, так и покупателей жилья.


Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:


Несмотря на новые требования 214-ФЗ, ужесточенные меры и повышение ответственности застройщика, важно понимать, что инвестиции – это риск. Закон – это база, которая всегда нуждается в совершенствовании. И ни один закон не может обеспечить стопроцентной защиты дольщиков. Главное при покупке квартиры в строящемся доме – быть внимательным и тщательно проверять всю информацию о застройщике, чтобы минимизировать риски.