Тонкости обмена квартиры

« Назад

Тонкости обмена квартиры 08.08.2017 17:34

Изменение жилищных условий не всегда подразумевает крупные финансовые вложения. Бюджетную сделку можно осуществить на основе обмена жилплощадью. Подобная процедура имеет как неоспоримые достоинства, так и свои нюансы. В данной статье, мы расскажем об условиях обмена квартиры на другие объекты недвижимости.


Способ осуществления сделки


Чтобы упростить стыковку двух заинтересованных лиц, вместо прямого обмена, при котором заключается договор мены, сделку осуществляют через куплю-продажу.


Прямой обмен менее выгодная и более длительная процедура, кроме того она не предусматривает рыночную оценку жилья, что усиливает влияние субъективных факторов.



К их числу относятся:


•    транспортное сообщение;
•    престижность района;
•    состояние ремонта;
•    возраст дома;
•    этажность здания;
•    материал постройки (монолитные плиты, кирпич, панели).


Тем не менее договор напрямую между собственниками жилья все еще имеет место быть, так как исключает оплату услуг посредников. Что лучше выбрать договор мены или купли-продажи?


Прямой обмен станет лучшим вариантом, так как можно обойтись без доплаты. Но в этом случае он должен быть максимально равноценным.

Минусом процедуры является ее длительность. Данный аспект не приветствуется, потому что некоторые документы имеют небольшой срок действия, так справка из жилищно-эксплуатационной конторы принимается только в течение 10 дней.


Быстрым способом обмена можно назвать сделку через куплю-продажу объектов.


Преимуществом такого договора можно назвать приоритет объективных факторов таких как, как площадь и количество комнат. Но за эффективность и удобство тоже придется заплатить, речь идет о госпошлине.

Для совершения обмена вам понадобятся следующие документы:


•    удостоверение личности;
•    регистрационный номер собственника;
•    выписка из домовой книги;
•    документы из бюро технической инвентаризации;
•    официальное подтверждение о погашении задолженностей по услугам ЖКХ;
•    справка из органов опеки о разрешении на сделку в случае проживания в квартире малолетних детей или недееспособных граждан.


Исходя из перечня необходимых бумаг, становится ясно, можно ли обменять квартиру с долгами. Разумеется, нет. Вы должны предоставить заинтересованной стороне все свидетельства, что квартира юридически чиста. Никто не согласится нести долговое бремя за вас.

Тайное сделать явным или способ избежать мошенничества


Во многом из-за отсутствия посредников в лице официальных органов размен квартиры является благодатной почвой для черных риэлторов или просто бандитов.


Как можно узнать, не тянется ли за жилплощадью шлейф из незаконных махинаций. Например, прописка третьих лиц, многократная перепродажа, незарегистрированная перепланировка.


Самый верный путь обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который имеет выход на официальные конторы: жилищную инспекцию, бюро технической инвентаризации и архитектурный отдел.


Но, если вы решили провести процедуру проверки самостоятельно, соблюдайте следующую последовательность действий.


Любой гражданин имеет возможность получить из Единого госреестра прав на недвижимость сведения о владельце определенной квартиры. Получить выписку можно двумя способами:


•    через полицию (составляется письменный вызов);
•    на региональном интернет-ресурсе ЕГРП.

Необходимо запросить самую подробную справку, в которой будут указаны все юридические операции, ранее с ней производимые: передача по наследству, купля-продажа, регистрация и выписка жильцов.


Далее, узнав имя собственника, вы можете воспользоваться сайтами местных судебных систем. Там в поисковом окне вводите ФИО владельца и изучаете находится ли квартира по данному адресу в черных списках, то есть ведутся ли на ее счет судебные тяжбы или нет.


Нередки случаи, когда после совершенного обмена на квартиру начинают претендовать третьи лица. От подобного промаха вас убережет внимательность – не бойтесь осторожничать и просить вторую сторону необходимые сведения. Вы вправе увидеть документ о всех прописанных жильцах, о составе семьи и количестве наследников. Но, если это вызовет недоумение и агрессию у собственника жилья, значит дело нечисто.

Из небольшого гнездышка в хоромы: переезжаем из квартиры в дом


В редких случаях жильцы стремятся переехать в квартиру поменьше. Такие ситуации возникают, когда для семьи плата за коммунальные услуги большого помещения становится непосильной ношей, и они стараются найти малогабаритный вариант. Этим объясняется интерес людей к вопросу, можно ли обменять частный дом на квартиру.


Но часто люди стремятся улучшить свои условия. Обмен из всех юридических операций считается одной из самых сложных по ряду критериев:


•    трудность в нахождении подходящего варианта;
•    согласование условий;
•    координация двух сторон.

В определенный момент, достигнув высокого уровня благосостояния, люди решаются сменить квадратные метры в многоэтажке на отдельное жилье. В свою очередь, другая сторона может нуждаться в большей мобильности или просто иметь потребность в смене местоположения, тогда она будет искать обмен с владельцами квартиры.


В настоящее время высок процент жилья, купленного в кредит. Поэтому актуальна проблема, можно ли обменять ипотечную квартиру на дом. Такие сделки реальны, но требуют чуть больше усилий от энтузиастов.


Вам придется координировать свои действия не только с собственниками дома, но и с кредитной организацией, предоставляющей вам услуги.


Существуют два обязательных условия при сделках такого типа:


•    получение разрешения на обмен от банка;
•    оценка недвижимости, в которую планируете въехать (она производится за счет жильцов, имеющих кредит. Данный документ необходимо предоставить в финансовую организацию, которая вас обслуживает).

Квартира в ипотеку: возможен ли обмен


Потребность в смене места жительства может возникнуть как после выплаты кредита, так и в процессе его погашения. Совершению сделки формально ничто не должно мешать ни в первом, ни во втором случае.


Когда вы стали полноправным владельцем квадратных метров, от вас требуется только документальное закрепление жилья в своей собственности. Часто в нотариальные службы поступают запросы, можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.


Важно


Данный вид обмена по закону невозможен. Осуществление такой сделки расценивается как административное правонарушение. Вопрос регулируется Жилищным кодексом.


Приведем иной пример.


Вы проживаете в квартире, которая была вам предоставлена в пользование по договору социального найма, то есть фактическим владельцем жилья является государство.


Можно ли обменять муниципальную квартиру на муниципальную? При таких условиях сделка состоится. Это ситуация характерна для граждан, находящихся на службе у государства или работающих в бюджетных организациях. При данном раскладе стороны должны заручиться согласием на обмен от их работодателей.

Если жилье находится в вашей собственности, а не в ведении муниципалитета, это дает вам право свободно распоряжаться квадратными метрами: дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству. Таким образом, вопрос, можно обменять ипотечную квартиру на другую, отпадает сам собой, если на руках у обоих владельцев есть все необходимые документы.


Также, ответ на вопрос «можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке» будет положительным. Главное условие – действовать явно и не скрывать свои намерения от банка.


Но возможен взгляд на ситуацию и другой стороны: можно ли обменять квартиру, купленную в ипотеку, когда кредит уже погашен. Вы уже не имеете долговых обязательств перед финансовой организацией, а значит – получили полную свободу на осуществление любых операций без уведомления кредиторов.


Другие объекты сделки


Многие сомневаются, можно ли обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, ведь условия будут неравные. В действительности заключение таких договоров не редкость, бывает трудно найти владельцев, желающих уменьшить жилплощадь, но фактическому осуществлению сделки ничего не мешает. Главным критерием выступает размер комнат, если количество квадратных метров у двух квартир приблизительно одинаковое, возможно даже избежать внесения доплаты.


Очень часто одна из сторон хочет улучшить свои жилищные условия, но взамен может предложить не квартиру, а другой объект:


•    материнский капитал;
•    часть жилплощади;
•    участок.

Ситуация № 1: можно ли материнский капитал обменять на квартиру


Данный вид сделок возможно осуществлять только, когда ребенку исполнится три года. Как правило, суммы единовременных субсидий не хватает на выкуп жилья, поэтому капитал часто используют в качестве доплаты, а не основного обменного средства.


Ситуация № 2: можно ли обменять долю в квартире


С формальной точки зрения запретов в этом отношении нет, но сложность заключается в другом – в востребованности данного предложения на рынке. Выход есть даже в этом случае.


Не стоит надеяться на заключение традиционного договора мены, лучше осуществить куплю-продажу. Долю могут выкупить либо ваши совладельцы, либо третьи люди, которые могут сдавать эту комнату.

Ситуация № 3: можно ли обменять землю на квартиру


Вы имеет право на заключение договора с владельцем квартиры, если сами являетесь собственником участка. Желающих получить землю и построить на ней свой дом с нуля, найдется немало.


Невозможно предугадать условия и размер доплаты, а все остальное юридически не запрещено. Вы должны будете предоставить другой стороне полный пакет документов на землю, поэтому необходимо обратиться в кадастровую контору заранее.


Итог


Популярность данного вида сделок падает из-за наличия многих трудностей от поиска компаньонов и подходящего жилья до сбора документов и неудобных сроков. Но тем не менее для многих это единственный способ улучшить жилищные условия либо с минимальными вложениями, либо совсем без них.

Посмотреть объекты недвижимости в Выборгском районе Ленинградской области: Покупка / Продажа.