"Старое в счет в нового"

« Назад

"Старое в счет в нового" 16.01.2017 11:56

Статистика показывает, что сейчас не так уж и много людей приобретает свои квартиры «с нуля»: большинство нынешних покупателей недвижимости – это те, кто улучшает свои жилищные условия. Благодаря этому обстоятельству trade in, то есть зачет старого жилья в счет нового, становится все более востребованным. Однако эта технология расчетов между покупателем недвижимости и ее продавцом настолько же противоречива, насколько и актуальна.


Trade in в идеальном виде выглядит так: господин N меняет свою старую квартиру на новую, доплатив продавцу последней некоторую сумму. Вроде бы все гладко. За исключением того, что «вторичка» господина N при зачете, как правило, оценивается процентов на 10 - 30% дешевле рыночной цены – чтобы снизить риски. Формально никакого грабежа и надувательства по отношению к N в этом случае не происходит. Точно так же поступает, например, банк, готовясь дать кредит тому или иному застройщику и оценивая его 300 миллионное имущество всего в 150 миллионов долларов. Что поделать, риск – благородное дело, особенно когда он сведен к минимуму. Может быть, предложить свою квартиру банку – в качестве первоначального взноса? На сегодняшний день банк может предоставить вам кредит на новую квартиру под залог старой, но это скорее исключение, чем правило.


Самый простой способ обменять «вторичку» на жилье в новостройке – продать свою старую квартиру, а вырученные деньги вложить в покупку новой. Риэлтеры могут выстроить так называемую «цепочку», подыскивая для своего клиента одновременно и покупателя на старую квартиру, и продавца на новую.


В этом случае производится оценка рыночной стоимости имеющейся квартиры, на нее находится покупатель, а вырученные от продажи квартиры средства переводятся в счет договора инвестирования строительства нового дома. Юридически эти действия оформляются договором инвестирования строительства с отсрочкой платежа на 2 - 3 месяца и договором поручения на продажу имеющейся квартиры с перечислением денежных средств в счет договора инвестирования.


Может быть, предложить свою квартиру банку в качестве первоначального взноса? На сегодняшний день банк может предоставить вам кредит на новую квартиру под залог старой, но это скорее исключение, чем правило.


Продать имеющуюся квартиру, пока в ней кто-то живет, достаточно сложно. Более того, до последнего времени институт регистрации по месту жительство существенно усложнял проведение такого рода сделок: перед продажей квартиры было необходимо выписываться из нее и искать место, где можно было бы временно прописаться. Соответственно, старое жилье продавали после завершения строительства нового дома, но и тут владельца квартиры ждал камень преткновения: переехать и прописаться в новую квартиру можно было только после оформления в собственность новостройки, то есть не раньше, чем через несколько месяцев после сдачи дома Госкомиссии. Теперь, с новым жилищным законодательством, отменившим регистрацию по месту жительства, этот вопрос можно считать решенным. Одной помехой для trade-in стало меньше.


Возникает некоторое неудобство в том случае, если срок, разделяющий время продажи старой квартиры и переезд на новую, оказывается велик – несколько недель, а то и месяцев. Но эта проблема тоже вполне решаема: несколько месяцев можно пожить и на съемной квартире. Это – аргумент «за»; аргумент «против» заключается в следующем.


В жизни все обстоит не так гладко, как на бумаге. «Вторичка» не просто меняется на «первичку» – стоимость старого жилья является лишь одной из составляющих, а вторая составляющая – это доплата, то есть, как правило, банковский кредит. Так что оплачивать аренду квартиры, расплачиваться за кредит и готовить средства на отделку нового жилища выходит достаточно накладно.


Как видите, в системе зачетов старого жилья в счет нового пока больше исключений, чем устоявшихся правил.

Иногда для застройщика trade-in, то есть зачет имеющегося у дольщика жилья в счет нового, существенно облегчает расселение старого фонда. В этом случае не приходится покупать квартиры для расселяемых граждан — они просто выбирают себе подходящий вариант из ресурсов trade-in. Такой способ лучше, чем традиционный, поскольку не приходится уводить деньги из строительства. Это особенно важно на начальном этапе, когда еще не получены все разрешительные документы и нельзя привлекать деньги дольщиков. Однако при этом способе расселения есть несколько «подводных камней»: так, мнение риэлтера о стоимости квартиры может не совпасть с мнением ее владельца. Второй момент: квартира должна подходить и понравиться расселенцу, которому она предлагается. Третье и немаловажное условие: квартира должна быть свободна, то есть не использоваться в данный момент под жилье.


Раньше переехать и прописаться в новую квартиру можно было не раньше, чем через несколько месяцев после сдачи дома Госкомиссии. Теперь, с новым жилищным законодательством, отменившим регистрацию по месту жительства, этот вопрос можно считать решенным.


Бывают и другие способы.


Схема, которую нельзя конечно назвать идеальной. 1+2 или 1+2+3 (1 – первоначальный взнос, 2 вторичное жилье, 3 – ипотечный кредит). Действует она следующим образом: клиентом делается первоначальный взнос, берется, если это необходимо, кредит на оставшуюся сумму, а «старая» жилплощадь продается за месяц до сдачи дома Госкомиссии. В договоре об ее продаже особо оговаривается срок выезда семьи. Такие клиенты заселяются в первую очередь, зная что они ограничены в сроках переезда.

Так как человек не может внести сразу всю сумму за новую квартиру, на невнесенную часть будут начисляться проценты. Но в конечном итоге, клиент ничего не теряет, поскольку за это время его «вторичка» также дорожает.