Снижение цен на офисную и торговую недвижимость неминуемо

« Назад

Снижение цен на офисную и торговую недвижимость неминуемо 18.01.2017 14:21

В кризис недовольных стало больше. В этом, в частности, убеждают опросы, организованные Федеральной службой государственной статистики (Росстатом). С 2008 года доля представителей розничной торговли, жалующихся на недостаток платёжеспособного спроса и высокие налоги, увеличилась примерно на четверть. А вот общая масса недовольных завышенной арендной платой за кризисный период даже немного снизилась. Что на самом деле не столько обнадёживает, сколько, наоборот, показывает остроту нынешнего положения и вызывает тревогу за владельцев как торговых, так и офисных помещений

Цены падают…

Объяснить нынешнее более-менее спокойное отношение предпринимателей к ценам на коммерческие помещения можно только явным падением этих самых цен. Сразу оно в глаза вроде бы не бросается.

Но примите во внимание, что мы сейчас говорили о росте номинальных цен, который с лихвой на протяжении указанного времени перекрывала инфляция. Всего с марта 2009 года и по сегодняшний день она составила около 80%. Если номинальная стоимость коммерческого сегмента недвижимости за семь с лишним лет почти не изменилась, то реальная сократилась в несколько раз. При этом нынешний год ударил уже и по номинальной стоимости. С января, по подсчётам экспертов сайта «Росриэлт», цены на офисы в среднем снизились на 8,75%, а на торговые площади – и вовсе на 17,47% (и, соответственно, на 3,23% и 5,3% на аренду). Если добавить сюда почти пятипроцентную инфляцию, то вспоминается известная шутка: «Стояли на краю пропасти, но сделали большой шаг вперёд». Кажется, собственники торговых и офисных объектов в текущем году очутились как раз в такой ситуации.

…Из-за снижения экономической активности…

Ситуация эта тем не менее закономерна. Она отражает неизбежное при нынешнем экономическом спаде снижение спроса на коммерческие помещения. Кризис разоряет предприятия и выгоняет сотрудников на улицу. В первом полугодии 2016 года, по статистике Росстата, было зарегистрировано на 8,2% меньше коммерческих организаций, чем ликвидировано.


…И усиления налогового гнёта

В общем, действия владельцев коммерческих помещений логичны. Они просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти для недвижимости покупателей. Но во втором случае проблема заключается не только в малой доходности объектов, но и во всё возрастающих затратах на их содержание, - утверждает адвокат Олег Сухов. Эти затраты может позволить себе не каждый кандидат в собственники.

Речь, во-первых, идёт о налоге на недвижимость. С 2015 года он начисляется не по инвентаризационной или балансовой, как раньше, а по кадастровой стоимости объекта. Что это означает на практике, можно узнать из подсчётов, сделанных экспертами РБК на основе сведений из Росреестра. Так что вся проблема упирается «всего лишь» в неуклонный рост кадастровой стоимости и, следовательно, счетов, по которым собственники платят в казну. Как известно, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, а на рынке недвижимость как минимум не прибавляет в цене. Но вот её кадастровая стоимость отчего-то всё равно ползёт вверх.

Падение спроса продолжится

В сухом остатке получаем следующее. Доходы коммерческих и торговых центров из года в год падают, а расходы неуклонно увеличиваются. Вывод очевиден: если тенденции не изменятся, коммерческая недвижимость, по крайней мере некоторая ее часть, превратится в полный неликвид.

А изменений действительно пока ждать не приходится. Минэкономразвития прогнозирует дальнейшее падение реальных доходов населения и оборота торговли. Следовательно, всплеска спроса на офисы и торговые точки в ближайшие полтора года не произойдёт. При этом должны вступить в эксплуатацию достраивающиеся офисные и торговые центры, поглощение которых, займёт три или даже четыре года.

Многие фирмы будут искать спасение от кризиса в переводе части персонала на надомную работу. В данный момент, по подсчётам аналитиков этой компании, в России дистанционно работают только один процент штатных сотрудников, тогда как в США доля надомников достигает трети. То есть тут имеется хороший резерв для оптимизации, использование которого позволит компаниям опять же меньше, чем сейчас, нуждаться в офисных помещениях.

Также в ближайшие два года на офисные и торговые строения дополнительно увеличится налогообложение. То есть налоговая нагрузка возрастёт ещё на четверть, чем сделает коммерческие здания ещё менее интересными для покупки и поспособствует дальнейшему снижению цен на них.

Впереди волна банкротств

Насколько именно снизятся цены, сейчас сказать невозможно. Зато куда яснее проглядывают иные последствия падения спроса на торговые и офисные помещения. Угроза банкротства становится всё более явной. Вряд ли стоит сомневаться, что очень скоро нас ждёт целая волна банкротств в этой сфере.