Общее имущество в многоквартирном доме

« Назад

Общее имущество в многоквартирном доме 20.02.2017 11:48

Коллективной собственностью владельцев в многоквартирном здании создаются все без исключения компоненты квартирного многоквартирного жилья (помимо квартирных и пустых комнат), назначенные с целью сервиса наиболее 1-го здания в многоквартирном здании.

Состав и пределы единой собственности формируются п. 1—9 Законов нахождения единой собственности в многоквартирном здании, одобренных распоряжением Правительства РФ с 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Законов нахождения единой собственности в многоквартирном здании и Законов перемены величины платы из-за сущности и восстановление квартирного здания в случае предложения услуг и исполнения трудов согласно управлению, содержанию и ремонтным работам единой собственности в многоквартирном здании неразумной особенности и (либо) с интервалами, превышающими определенную длительность».


К этому богатству принадлежат:


•    основа, кровля, отгораживающие обдающие и ненесущие системы многоквартирного жилья;
•    здания, никак не представляющие компонентами квартирных комнат (квартир) и пустых комнат, назначенные с целью сервиса наиболее 1-го здания в этом здании;
•    технические коммуникации и спецоборудование (гальваническое, санитарно-промышленное и т.п.) из-за границ и изнутри сооружения, обслуживающие наиболее 1-го здания;
•    земляное место с компонентами озеленения и благоустройства; — другие назначенные с целью сервиса, эксплуатации и благоустройства этого жилья предметы, находящиеся в этом земляном месте.

Проанализируем любую группу единой собственности согласно раздельности.


1. Основа, кровля, отгораживающие обдающие и ненесущие системы многоквартирного жилья — обдающие стенки, плиты перекрытий, лоджиевые и другие плиты, несущие колонны и иные отгораживающие несущие системы; окно и дверь комнат единого использования, поручни, парапеты и другие отгораживающие ненесущие системы.

Фундаментом считается полезная база жилья, что обязана удерживать собственные свойства и характеристики трудоспособности на продолжительные года.

Крыша — верхняя отгораживающая система сооружения, исполняющая обдающие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует выделить, то что никак не все без исключения системы жилья считаются единой собственностью. Возможно отметить 2 ключевых свойства известности общей собственности:


•    системы обслуживают более 1-го здания;
•    системы считаются отгораживающими.

Отгораживающие концепции — устройство концепции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые сформировывают наружный слой жилища, сохраняющую его при воздействии тепла, холода, влаги, а помимо этого распределяют шестиквартирное жилище в отдельные сооружения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме данного, отгораживающие концепции делятся на:


•    отгораживающие несущие концепции;
•    отгораживающие ненесущие концепции.

Ограждающие несущие системы — системы, улавливающие ключевые перегрузки и обеспечивающие надежность, прочность и стабильность жилья. Помимо своей массы они обладают нагрузкой с иных элементов сооружения (кровель, перекрытий) и полагаются на основу.

Ограждающие ненесущие системы считаются ограждениями, какие опираются в прочие перекрытия и несут нагрузку своей массы в границах 1-го этажа. Несоблюдение несущих возможностей данных конструкций в ходе эксплуатации никак не порождает тот или иной основательный результат. В быту их именуют перегородками.

Например, межкомнатные стенки в жилплощади никак не считаются отгораживающими устройствами, таким образом равно распределяют только лишь комнаты в жилплощади, никак не защищая её с иных квартир, и обслуживают только лишь данную жилплощадь. Таким образом, они никак не считаются единой собственностью, и по этой причине присутствие перепланировки жилплощади либо передвижке такого рода стенки единства всех владельцев комнат в данном случае никак не необходимо. Редкий случай бывает, если внутриквартирные стенки отделяют жилплощади владельцев в общественной жилплощади.

С целью справки


Коммунальное жилище — жилище, состоящее из нескольких квартирных комнат, которые принадлежат 2 и более пользователям и /или владельцам, никак не представляющих членов одной семьи, вместе использующих дополнительные здания (зоны единого использования жилплощади) и техническое спецоборудование в участках единого использования.

Коммунальное жилище, равно как и многоквартирное жилье, никак не считается независимым предметом полномочия имущества. Предметами полномочия имущества в общественной жилплощади считаются квартирные здания — комнаты. В данном случае стенки предназначаются в качестве отгораживающей системы (означает, единой собственностью), таким образом ровно распределяют комнату 1-го владельца с комнаты другого, и их перепроектировка одним владельцем в отсутствии всех никак не разрешается.

Общей собственностью жилья могут являться таким образом именуемые «единые» балконы, террасы, веранды, применяемые 2-мя, 3-мя и наиболее владельцами разных комнат и осматриваемые равно как несущие и ненесущие системы жилья. Повергнем ещё 1 образец единой собственности. Межэтажная конструкция (потолок в квартире) считается единой собственностью жилья. Данное разъясняется тем, что с для владельца жилплощади эта система считается потолком, а целью владельцев, проживающих этажом выше, —полом, т.е., оно отгораживает жилплощадь с жилплощади соседей сверху и обслуживает никак не меньше 2-ух квартир.

К проблеме о системы сооружения необходимо дополнить ряд текстов о приспособленных и интегрированных комнатах, которые свойственны для муниципальных заселенных мест. В случае если к зданию прилегает постройка (ещё одно строение, либо пристроенная комната) и имеет с ним единую стену, однако любое из них предполагает собою независимое конструктивное целое, в таком случае их считают раздельными предметами. Здания, интегрированные в сооружения и назначенные с целью торговых центров, столовых, парикмахерских, студий, мест проката объектов цивилизованно-домашнего направления и домашнего быта, яслей, филиалов взаимосвязи, банков и иных учреждений, предназначение которых другое, нежели главное предназначение сооружения, вступают в структура главного сооружения, то что необходимо с Общероссийского классификатора ключевых фондов ОК 013-94, подтвержденного распоряжением Госстандарта РФ.

Это обстоятельство необходимо принимать во внимание при управлении многоквартирным жильем. В частности, в собственные единые собрания владельцы комнат никак не должны, однако смогут позвать владельцев пристроенных объектов (к примеру, с целью вхождения в ТСЖ). Владельцев интегрированных объектов нужно непременно приглашать, в случае если разговор проходит об управлении многоквартирным жильем.

2. Здания, никак не относящиеся к  частям квартир, — подъезды, входы (в т.ч. резервные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные дороге; межквартирные площадки, лестницы, лифты, чердаки, технические этажи (в том числе выстроенные из-за сборов денег владельцев комнат интегрированные автогаражи и площадки для автотранспорта, технические чердаки) и подвалы, в которых находятся технические коммуникации, другое обслуживающее наиболее 1-го квартирного и (либо) пустого здания в многоквартирном здании спецоборудование (в том числе бойлерные, котельные, элеваторные участки и иное техническое спецоборудование).

Данные здания будут считаться совокупным имуществом, в случае если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, являющихся собственностью собственников и применяемых для ведения допустимых видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Стоит отметить, что здания в согласовании со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, в случае если они не считаются частью квартир. При данном случае ничего не рассказывается о нежилых помещениях. Поэтому выходит, что нежилые здания (аптеки, кабинеты и т.п.) имеют все шансы замерзнуть объектами совместного имущества. Это невозможно, например, как нежилые здания, так и жилые, принадлежат конкретному владельцу и, естественно, не обслуживают какое-либо другое здание.

Но появляются моменты, когда люди воплощают в жизнь предпринимательскую работу не в нежилых помещениях, а занимают пространства совместного использования (например, подвал). В данном случае надо выяснить план постройки жилища и квалифицировать целевое предназначение здания — считается ли оно по плану пространством совместного использования или же предопределено под нежилое здание для персонального владельца вровень с квартирами. Этим образом, внедрение совместного имущества не надлежит реализоваться без согласия или же, в том числе и без ведома владельцев.

Наконец, для признания здания совокупным имуществом нужно присутствие в одно и тоже время 2-ух признаков:


•    здание не должно считаться частью жилплощади (т.е. это не квартира), а еще частью кабинета, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в жилище, являющихся собственностью конкретному собственнику;
•    здание должно предназначаться для сервиса больше 1-го здания в предоставленном жилище.
В случае если один из признаков отсутствует, то здание не станет признано совокупным имуществом в многоквартирном жилище.
К помещениям, являющимся совокупным имуществом, могут относиться:
•    подъезд — часть жилого здания, ограниченная лестничной клеткой;
•    тамбур— здание, предназначенное для обороны строения от прямого проникания внешнего воздуха в прохладное время года;
•    вестибюль — здание при входе в помещение, служащее для совокупных коммуникаций (связей, переходов) от входа в помещение к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям социального предназначения и техническим помещениям;
•    коридор — здание, связывающее меж собой некоторое количество помещений или же их с входом и не имеющее иных функций;
•    лестницы — функциональный компонент, объединяющий этажи многоквартирного жилья, оснащенный этапами;
•    лифты — современные подъемные прибора, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;
•    технические этажи — запасные здания, предназначенные для размещения на их инженерного оснащения и прокладки коммуникаций в зданиях. Они обязаны быть доступны собственникам помещений для изготовления технического осмотра и аварийной починки. Могут находится под домом, над верхним этажом, на одном или же нескольких средних этажах;
•    чердак — нежилое верхнее здание в жилищах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, как правило, не отапливаемое.

Проанализируем образец относительно общей лоджии. Лоджия станет единой собственностью, в случае если применяется 2-мя, 3-мя и наиболее владельцами разных комнат.  Но считается ли персональная лоджия, расположенная в отдельной жилплощади, совокупным имуществом?

Площадь лоджии согласовании с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не заходит в совместную площадь жилого здания (квартиры). Она не считается частью жилплощади, например, как она обслуживает лишь только одно здание. Значит, отсутствует 2 симптом совместного имущества — сервис больше 1-го здания в жилище. Таким образом, в случае если лоджия, расположенная в отдельной жилплощади, предопределена для сервиса 1-го здания, то она не считается совокупным имуществом, но не заходит в состав жилплощади квартиры.

А вот, к примеру, лифтовая шахта в жилище считается совокупным имуществом, например, как владеет 2-мя признаками совместного имущества: не заходит в состав жилплощади и обслуживает большое количество помещений.


Инженерные коммуникации и оснащение (механическое, электронное, санитарно-техническое и другое оборудование) за пределами или же внутри помещений. Инженерные коммуникации, оснащение соглашаются совместной собственностью многоквартирного жилища при наличии единого, но довольно актуального признака — они обязаны обслуживать больше 1-го здания в многоквартирном жилище предоставленной категории совместного имущества возможно отнести:


•    систему отопления со всеми устройствами;
•    внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
•    сеть газопровода со всеми устройствами;
•    сеть канализации со всеми устройствами;
•    внутреннюю сеть силовой и осветительной проводки со всей осветительной арматурой;
•    внутренние телефонные и сигнализационные сети;
•    вентиляционные прибора обще санитарного назначения;
•    подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные приборы, а еще приборы канализации включают в состав совместного имущества домов, начиная от вводного вентиля или же тройника у домов или от близкого смотрового колодца, в зависимости от пространства присоединения подводящего трубопровода. Проводку электронного освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав совместного имущества домов, начиная от вводного ящика или же кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или же проходных втулок (включая сами втулки).

К примеру, стояк в ванной комнате считается совокупным имуществом, например, как обслуживает все жилплощади, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая объединяет этот стояк именно с краном водоснабжения, оказавшимся в отдельной жилплощади, не станет считаться совокупным имуществом, например, как обслуживает лишь только эту жилплощадь.

4. Земляной участок с веществами озеленения и благоустройства. Земляной участок, на котором находится многоквартирный дом, считается совокупным имуществом владельцев помещений.
Земляным участком признается земляная площадь с одним или же несколькими ведущими строениями, вспомогательными строениями, со всеми оказавшимися на ней сооружениями и
элементами благоустройства, расположенная в конкретных границах.

Элементы озеленения — это все зеленоватые насаждения (деревья, кусты, цветочки и др.).

Элементами благоустройства считаются оснащение домашней площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов бытового обихода; оснащение площадки для развлечений взрослых; оснащение детских игровых и спортивных площадок с озеленением и важным оборудованием небольших строительных форм для летнего и зимнего развлечений детей.

При рассмотрении земляного участка как совместного имущества владельцев помещений нужно принимать во внимание надлежащие обстоятельства, обозначенные в ст. 16 ФЗ: в случае если земляной участок, на котором находится многоквартирный дом, сформирован до вступления в воздействие ЖК РФ и в отношении него проведен муниципальный кадастровый учет, то он переходит даром в совместное долевое имущество владельцев помещений в многоквартирном доме;


В случае если земляной участок, на котором находится многоквартирный дом, не сформирован до вступления в воздействие ЖК РФ, на основании заключения совместного собрания владельцев помещений каждое уполномоченное обозначенным собранием личность вправе адресоваться в органы гос. власти или же органы районного самоуправления с заявлением о формировании земляного участка, на котором находится многоквартирный дом.

Наконец, с этапа формирования земляного участка и проведения его муниципального кадастрового учета земляной участок, на котором находятся многоквартирное жилище и другие входящие в состав жилища объекты неподвижного имущества, механически перейдут даром в совместную долевую часть имущества владельцев помещений в многоквартирном жилище.

5. Другие предназначенные для сервиса, эксплуатации и благоустройства предоставленного жилища объекты, находящиеся на обозначенном земляном участке, — вспомогательные строения, личный ключ теплоснабжения за пределами строения и т.п.

Стоит заметить, что не все объекты, оказавшиеся на земляном участке, становятся совокупным имуществом. Совокупным имуществом владельцев в многоквартирном жилище считаются лишь только объекты, находящиеся на земляном участке, которые переданы собственникам помещений или же построены ими за личный счет.

К примеру, трансформаторные подстанции, построенные за счет средств другого владельца, находящиеся во дворах, не переходят в имущество собственников. Также, владельцы помещений должны гарантировать свободный доступ третьих лиц к объектам, размещенным на земляном участке, которые не считаются совокупным имуществом и присутствовали до формирования земляного участка.

Наконец, было рассмотрено понятие совместного имущества владельцев в многоквартирном жилище и его состав. Бесспорно, что состав совместного имущества для всякого многоквартирного жилища индивидуален. При данном одни составляющие предусмотрены для обороны жилища от мороза, ливня, ветра, друг от друга, третьи обслуживают здания в жилище и т.д. Этим образом, становится ясно значение совместного имущества и отчего владельцы помещений должны знать, какое имущество располагается в их совместной долевой принадлежности.

В согласовании с Правилами содержания совместного имущества в многоквартирном жилище, утвержденными распоряжением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава совместного имущества применяются содержащиеся в Едином муниципальном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся совокупным имуществом, а еще сведения, содержащиеся в муниципальном земляном кадастре.