Неоспоримое обложение налогом

« Назад

Неоспоримое обложение налогом 28.04.2017 12:45

Кадастровая стоимость недвижимого имущества нередко оказывается далека от сегодняшней рыночной реальности. Но именно от нее зависит размер налогов как на владение недвижимостью, так и на ее продажу. Мы решили разобраться в тонкостях налогообложения, а заодно выяснить, как и кто из владельцев квартир и апартаментов Выборгского района Ленинградской области может снизить налоговое бремя.

Счет в пользу новостроек


Владение объектом недвижимости — отнюдь не бесплатное удовольствие, и дело не только в регулярном ремонте и коммунальных платежах: есть еще налоги на имущество. С 2015 года в 28 регионах они уже не копеечные, как раньше, поскольку исчисляются теперь не от инвентаризационной стоимости — от кадастровой. А это уже существенные цифры для обладателей дорогостоящих жилых и в особенности нежилых помещений, какими официально являются, например, апартаменты.


Что касается квартир и домов, здесь все просто: если такая жилая недвижимость оценена в кадастре до 10 млн руб., то налоговая ставка составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%. Но как только стоимость объекта выходит за пределы 300 млн руб., ставка резко взлетает: в этом случае собственнику каждый год придется выплачивать уже 2% от кадастровой стоимости. Но таких квартир на вторичном рынке жилья — единицы.


Другое дело — рынок высокобюджетных новостроек Выборгского района. Здесь, как подсчитали аналитики, около 3% от суммарного объема предложения составляют квартиры, оцененные дороже 300 млн рублей— в абсолютных цифрах это около сотни объектов.

Хорошие и плохие


Кстати, об апартаментах: с конца прошлого года в налогообложении таких объектов все стало отнюдь не так просто и ужасно, как раньше. До конца октября все, кто приобрел нежилые помещения (а именно таков юридический статус апартаментов), входящие в состав административно-делового или торгового центра, могли быть уверены: их налоговая ставка составляет 2% от кадастровой стоимости.


Это касалось и самых дорогих объектов, чья стоимость в кадастре выходит за пределы 300 млн руб., и тех помещений, назначение которых в соответствии с кадастровым паспортом или документами технического учета предусматривало размещение офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.


Всем остальным законодатель предписывал платить налоги по ставке 0,5%. Но в конце октября Мосгордума внесла изменения в столичный закон "О налогах на имущество физических лиц", и некоторые собственники тех самых апартаментов, расположенных в одном здании с деловыми центрами или торгово-развлекательными комплексами, получили возможность платить налоги по льготной ставке 0,5%.


Почему только некоторые? Законодатели посчитали, что всех под одну гребенку тут стричь нельзя, и создали отдельный реестр, так сказать, хороших апартаментов.


Те, кого в заветный список не включили, могут попробовать попасть туда самостоятельно. В пункте 6 статьи 1.1., которой депутаты дополнили закон, так и говорится: "Нежилые помещения, расположенные в зданиях, не включенных в реестр апартаментов, подлежат включению в указанный реестр в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц". Правда, дальше следует оговорка о том, что порядок признания нежилых помещений "фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц" устанавливается правительством. Правда пока документ, в котором говорилось бы о том, как именно соблюсти этот порядок так, чтобы здание, где находятся ваши апартаменты, было включено в реестр, нигде не опубликован. Получается, что индивидуальные обращения по этому поводу подать просто некуда.


Да и в тех домах, которые в реестр уже включены, не все получат налоговые льготы. Помимо местонахождения по адресу, включенному в реестр, для применения льготной ставки необходимо соблюсти еще два условия: площадь помещения не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость метра обязана начинаться от 100 тыс. руб. Кроме того, сниженная ставка не положена тем, кто использует апартаменты в предпринимательской деятельности или в качестве офиса, а также юридического адреса.

Наполняя казну


Эксперты говорят, что в регионах завышенная кадастровая стоимость встречается чаще, чем в Санкт-Петербурге — и это неслучайно. Налоговые платежи — источник пополнения муниципального бюджета, а ведь крупные налогоплательщики есть далеко не в каждом российском городе. Так что региональные власти всерьез рассчитывают на поступления от собственников недвижимости и всячески стремятся предотвратить снижение налогооблагаемой базы.


Неудивительно, что законом "О государственной кадастровой оценке", принятым в июле прошлого года, полномочия по проведению кадастровой оценки были переданы специально организованным государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), созданным региональными комитетами по управлению имуществом. Эти организации окажутся полностью подконтрольными государственной власти субъекта федерации.  И уже не нужно будет оказывать административное давление на кадастрового оценщика. Процесс станет полностью управляемым и подконтрольным, будут созданы все условия для того, чтобы база налогообложения формировалась исходя из желания чиновников наполнить бюджет любой ценой, а не из объективной величины кадастровой стоимости.

Цена овчинки


Прежде чем ввязываться в процедуру оспаривания, имеет смысл посчитать, насколько снизится сам налог. Для этого следует умножить действующую ставку по объекту на налогооблагаемую базу, предварительно учтя в ней кадастровую стоимость, понижающий коэффициент, налоговый вычет и льготы. Затем уже можно оценить, какую сумму удастся сэкономить, скажем, до 2020 года включительно. Если она совокупно меньше 20 тыс. руб., то, пожалуй, стоит оставить как есть. А если больше, то можно заказывать у независимого оценщика отчет об оценке рыночной стоимости. Услуга стоит около 15 тыс. руб., и именно этот документ будет служить основанием для обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд.


Кстати, если любая из названных инстанций удовлетворит заявление о снижении кадастровой стоимости, а Росреестр на основании этих решений внесет изменение в ЕГРН, то новые данные собственнику объекта надо самостоятельно направить в налоговую инспекцию. С этого момента налог будет исчисляться исходя из новой кадастровой стоимости — пусть и всего несколько лет. За это время, вполне возможно, как говорил сатирик, в консерватории что-то да поменяется — будем надеяться, в лучшую сторону.