Малоэтажное и высотное строительство - за кем будущее?

« Назад

Малоэтажное и высотное строительство - за кем будущее? 11.01.2017 11:48

Последние годы среди покупателей возрос спрос на загородное малоэтажное жилищное строительство. Такое мнение высказывают некоторые аналитики рынка. Действительно ли это так?
 
Основы основ
 
В категорию «малоэтажки» попадают строения высотой не более пяти этажей. В основном МЖК состоят из дуплексов, таунхаусов, коттеджей и многоквартирных домов высотой три этажа. Встречаются в малоэтажных комплексах и четырехэтажные дома с мансардой. Строения выше пяти этажей считаются «среднеэтажными» или «высотными».
 
Что касается планировок, то в малоэтажках представлен тот же «набор», что и в высотных домах: однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры, и, конечно, студии. На рынке можно встретить предложения и многоуровневых квартир, где размещено четыре или пять комнат.
 
Предлагаем рассмотреть более подробно, что представляет из себя коттедж, таунхаус и дуплекс:


•    Коттедж — дом для проживания, как правило одной семьи, где может быть один или два этажа с мансардой;


•    Таунхаус представляет собой дом, где запроектировано несколько многoуровневых квартир. Такие квартиры чаще всего обустроены отдельными входами;


•    Дуплекс — это что-то среднее между коттеджом и таунхаусом. Дуплекс разделен на две квартиры, каждая из которых имеет отдельный вход.


МЖК и таунхаусы принято относить к категории масс-маркет. Коттеджи и дуплексы представляют более высокую ценовую категорию. Основными «участниками» наших исследований станут малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы.  
 
Географические особенности
 
Невооруженным взглядом видно, что многоэтажный «бум» покинул черту города. В настоящий момент активно застраиваются ближайшие пригородные территории. В таких локациях как Мурино, Кудрово, Девяткино и находящихся ближе к Санкт-Петербургу Колтушах и Янино возведением домов занимаются весьма интенсивно. Высотные дома, возводимые на пригородных территориях, в настоящий момент — безоговорочные лидеры. Это становится видно, если проанализировать количество предложений.
 

 
 
Местом высокой концентрации «высоток» считается восток и северо-восток от Северной столицы, то есть во Всеволожский район. Об этом свидетельствуют градостроительные документы прошлых лет. Во Всеволожском районе в последние годы активно развивается дорожная инфраструктура. Также стоит отметить, что данная локация ближе всех остальных находится к городу.
 
В то же время в южных направлениях на сегодняшний момент активно развивается малоэтажный формат жилья. Много перспективных участков (бывшие сельхозугодья) сосредоточилось в Пушкинском, Петродворцовом, Гатчинском, Курортном и Ломоносовском районах, которые находятся в городском подчинении. В этих районах малоэтажное строительство сложилось исторически, здесь достаточно часто встречаются дворцы и дачные постройки.
 
Взгляд властей
 
Активное строительство высотных домов в пригородных территория вызывает ситуацию разрознености между объемами ввода нового жилья и развитием инфраструктуры, в основном транспортной. Например, в Кудрово и Мурино, где активно сдаются в эксплуатацию и строятся новые дома, транспортная доступность уже сейчас оставляет желать лучшего. В ближайшие годы ситуация вряд ли изменится. Строительство дополнительных выездов на кольцевую автодорогу и развязок идет не быстро, а вот на темпы жилой застройки жаловаться не приходится. В эпоху СССР, согласно нормативам, на одном Га должно располагаться примерно 10 000 кв.м. Уже сейчас данный показатель превышен почти в три раза. Кроме того, от сдачи жилых домов также отстают и объекты социальной инфраструктуры.
 
По мнению экспертов, это вопрос к скорости реакции властей, она должна быть выше, чем скорость образования проблем.
 
Толчком для развития на пригородных территориях малоэтажных комплексов послужила новая градостроительная политика. Согласно редакции Генплана развития Петербурга до 2025 года, с лета 2015 года в целом ряду муниципальных образований ограничено строение домов выше четырех этажей, допускается мансарда.
 
В введении таких ограничений рынок нуждался уже давно. Для цивилизованного развития пригородов введеные законодательные ограничения касающиеся этажности строищегося жилья стали переломным моментом. Потому что строительство в пригородных территориях должно преследовать иные цели. Первым делом необходимо создавать новые комфортные территории, выполняющие рекреационные функции. А это возможно воплотить только с помощью малоэтажного строительства.
 
В настоящий момент городские и областные власти активно помогают пригородной застройке. В частности, власти выразили готовность взять на себя не только подготовку инженерии, но и обеспечить пригородные кварталы транспортом и частично социальной инфраструктурой.

 
По приемлемой цене
 
Девелоперов, которые заинтересованы загородным строительством, наиболее привлекает комплексное освоение загородных территорий. Первоочередной причиной является то, что низкая в сравнении с городской чертой стоимость земли приводит и к снижению себестоимости строительства.


Для многих участников рынка «малоэтажки» является весьма интересным форматом строительства. Во-первых, малоэтажное жилье возводится значительно быстрее, чем «высотки». На строительство таунхауса в среднем необходим один год. Кроме того сокращается количество разрешительных процедур в сравнении с согласованиями на высотное строительство.
 
 
Для девелоперов не секрет: чтобы повысить покупательский спрос на пригородные проекты, возведение жилья не должно обходиться без строительства объектов инфраструктуры. Сложность заключается в подведении инженерии и строительстве новых коммуникаций. Для экономической целесообразности в современных малоэтажных пригородах сегодня должно жить не менее 5 тыс. жителей на один гектар жилой застройки. При меньшей плотности населения подводка сетей и строительство распределительных станций становится невыгодной.
 
С точки зрения стоимости подведения коммуникаций на 1 кв. метр продаваемой площади жилья, многоэтажная застройка на первый взгляд предпочтительней. Однако многоэтажное строительство требует гораздо большего количества мощностей всех видов, более длительных процессов проектирования, и всевозможных согласований. Безусловно все это сказывается на скорости и стоимости работ и здесь преимущество уже за «малоэтажным» форматом.
 
 

 
«Малоэтажка» или таунхаус?
 
Если взвешивать все «за» и «против», то на данный момент жилье в малоэтажном комплексе выглядит ощутимо перспективнее. Во-первых, недвижимость предоставляется по более низкой цене. Также ниже и затраты на эксплуатацию жилья. Стоимость предложения чаще всего является основным критерием при покупке недвижимости, особенно когда на «дворе» кризис.  

Несмотря на то, что таунхаусы «эконом-класса», которые стоят от 2 000 000 рублей могут располагаться на более удаленной от города территории, нежели МЖК, в этом же могут быть и «подводные камни». С одной стороны, таунхаусы являются аналогами обычных двухкомнатных квартир с гарантированно меньшим количеством жителей вокруг. С другой - могут возникнут проблемы с наличием необходимой инфраструктуры на территории поселка, в котором будет проживать гораздо меньше людей, чем в среднем квартирном малоэтажном проекте.
 
Если верить исследованиям некоторых психологов, то высокая плотность порождает ощущение тесноты, которая неразрывно связана с отрицательным эмоциональным фоном. В результате, в подобных условиях люди испытывают к окружающим неприязнь, из-за чего не желают вступать в общение. Возможно, именно по этой причине, проживая в многоэтажных городских кварталах, мы порой не знаем не только того, кто живет в нашем в доме, но и даже того, кто живет с нами на одной лестничной клетке.