КАК ОТСЛЕДИТЬ ДИНАМИКУ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПОЧЕМУ СЛУЧАЮТСЯ ПРОСРОЧКИ

« Назад

КАК ОТСЛЕДИТЬ ДИНАМИКУ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПОЧЕМУ СЛУЧАЮТСЯ ПРОСРОЧКИ 18.05.2017 14:45

После подписания ДДУ дольщик находится в постоянном стрессе, поскольку не знает, вовремя ли будет сдан его дом. Конечно, ФЗ-214 дает определенную защиту, однако просрочки случаются довольно часто, особенно в условиях экономической нестабильности.


Половина просроченных


Задержка сроков строительства - это достаточно распространенное явление, особенно в условиях нестабильности. В течение последних двух лет примерно 40-50% девелоперов не переносили сроки сдачи своих проектов. Схожие данные приводят эксперты, в 2016 году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек.


Тем не менее ситуация не является критической. Если считать долю общей площади приостановленного или законсервированного строительства в общем объеме новостроек, то с 2000 года она снизилась с 36% до 6-7%.


В большинстве случаев застройщики вносят изменения в проектную декларацию в части уточнения срока ввода на три-шесть месяцев. Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой. Поэтому перенос срока всегда кратен трем месяцам. Еще надо учитывать, что по закону застройщик обязан неукоснительно соблюдать срок передачи построенной квартиры дольщику. Этот срок указывается в договоре участия в долевом строительстве. Он не публикуется. Как правило, передачу квартир застройщик планирует через 3-6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот срок составляет 12 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщик, уточняя срок ввода многоквартирного дома, укладывается в обещанные сроки передачи квартир. То есть дольщики не страдают.


Многосоставный срок


В  среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет (в зависимости от количества метров в ЖК). Панельный дом можно построить за 1-1,5 года при условии, что у девелопера не возникнет трудностей с подключением коммуникаций, постановкой дома на кадастровый учет и его вводом в эксплуатацию. Есть технологии, которые позволяют строить многоквартирные дома даже в пределах одного года. Подробнее об этом читайте в статье «Застройщики пытаются строить быстрее».


Из чего состоят сроки строительства и сколько уходит на каждый этап. Так, подготовка площадки для строительства в среднем занимает от недели до месяца. Еще одну-три недели застройщики тратят на рытье котлована и подготовку к устройству свайного поля, которое и станет основой для дома. На возведение «коробки» здания (монолитный каркас, внутренние и внешние стены, крыша) уходит примерно около года, при условии благоприятных климатических условий - проводить монолитные работы при сильных морозах не рекомендуется. При наличии всей документации на присоединение к сетям, физическое подведение к дому коммуникаций, а также прокладка инженерных сетей внутри здания занимает примерно 6-12 месяцев. От трех до девяти месяцев в среднем у застройщика уходит на внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории. После сдачи дома в эксплуатацию выдача ключей происходит не сразу – на это может уйти еще до полугода.


Причины просрочек


Если говорить об объективных причинах, которые могут влиять на сроки сдачи новостроек, то их несколько. В первую очередь, это вопросы, связанные с подключением коммуникаций. Порой на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу, уходит несколько лет. Точно спрогнозировать сроки на начальном этапе реализации проекта достаточно сложно, как правило, это становится понятно уже в ходе строительства дома.


Вопрос с коммуникациями – один из самых острых и зачастую приводит к наиболее существенным проблемам. У многих застройщиков с этим периодически возникают трудности. И если с местными предприятиями (водоканал и, скажем так, станции канализования) проще, то с глобальными монополиями (газ, электричество) практически работать очень тяжело. Результаты непредсказуемые.
Порой  местные власти умышленно препятствуют деятельности девелоперов: «Один из застройщиков – членов НОЗА смог добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника».


Но все-таки сейчас основная причина задержек кроется в изменении ситуации на рынке. Цикл реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства длится не один год. Срок от принятия решения по приобретению земельного участка до ввода готового многоквартирного дома в эксплуатацию составляет минимум три года. Если это комплексное освоение территорий, то инвестиционный цикл не менее пяти лет. То есть сейчас сдаются в основном дома, в отношении которых бизнес-планы составлялись в 2012 – 2013 годах и ранее. Очевидно, что продолжающееся три года подряд снижение доходов населения и последовавшее за этим падение цен на строящееся жилье не всегда учтено в этих планах. Отсюда основная причина задержек сроков ввода жилья по сравнению с планами застройщиков, опубликованных в проектных декларациях в 2013-2014 годах.


Как отследить сроки


Законодательство о долевом строительстве не предоставляет дольщику механизмов, гарантирующих эффективный контроль за темпами строительства. Но кое-чем можно воспользоваться. Например, законодательство обязывает застройщика ежемесячно обновлять фотографии хода строительства. Посмотрите, насколько детально застройщик на таких фотографиях отображает состояние стройки. Добросовестный застройщик сам заинтересован втом, чтобы дольщик видел ход строительства и не беспокоился.


Еще один способ – оснащение строек видеотрансляцией. Закон не обязывает застройщика ставить на стройках камеры. Но рынок диктует свои условия, в результате, по данным НОЗА, видеокамерами оснащены уже более половины всех строек.


Не исключено, что застройщик концентрирует собираемые с дольщиков средства на достройку одного корпуса, затем ускорит строительство второго. Причем для финансирования достройки второго корпуса наверняка будут использоваться средства от продажи готовых квартир, которые останутся в первом корпусе. Сейчас стала распространённой практикой, когда около 30% квартир не удается продать на стадии стройки.


Стоит  дождаться завершения монолитных работ в первом доме. И если после этого возведение другого корпуса не продолжится и застройщик не объяснит причину задержки строительства, думать о расторжении ДДУ и покупке недвижимости в другом проекте.


Закон дает право дольщику «что-то предпринимать» только в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). То есть надо обязательно дожидаться просрочки передачи объекта на два месяца, после этого дольщик вправе потребовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств. До наступления этого срока дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке только в случае совокупного сочетания двух обстоятельств (п.1 ч.1.1 статьи 9 ФЗ-214): прекращения или приостановления строительства; наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».


Доказать в суде наличие этих обстоятельств дольщик вряд ли сможет, так как суду нужны не слова, а задокументированные факты, подтверждающие эти обстоятельства. Таким фактом может быть акт проверки органа контроля. С 1 января 2017 года закон ввел понятие «график строительства», который застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Орган контроля уполномочен следить за соблюдением графика. Таким образом, зафиксированные органом контроля приостановка строительства в сочетании с нарушением графика строительства могут быть основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора. Однако из разъяснений Минстроя России следует, что застройщики обязаны заполнять новую форму проектной декларации, предусматривающую публикацию графика строительства, только для многоквартирных домов, в отношении которых привлечение средств дольщиков начинается в 2017 году.


Таким образом, отслеживать график строительства вполне реально по публикуемым на сайте фотографиям. Другое дело, что до факта просрочки доказать что-то очень сложно. Поэтому при покупке квартиры на ранней стадии строительства дольщик всегда рискует, ведь просрочки случаются даже у крупных и устойчивых девелоперов.