Как купить недвижимость со скидкой у банка

« Назад

Как купить недвижимость со скидкой у банка 14.09.2018 14:51

Приобрести квартиру можно не только у застройщиков и собственников. Гораздо дешевле по сравнению с аналогичными объектами стоит недвижимость, которую по каким-то причинам конфисковали у бывших владельцев...


На публичных торгах, аукционах и в базах загородного имущества, кроме квартир, предлагают и садовые участки, загородные дома и коммерческие площади.


Залоговой недвижимостью банков являются объекты, при покупке которых использовались заёмные средства. Согласно условиям ипотечного договора, если заемщик перестает вносить предусмотренные платежи, банк или другой кредитор имеет право изъять и продать залоговую недвижимость в счет погашения долга. Суммарный долг российских граждан по ипотеке оценивается в 5,9 триллиона рублей.


Согласно статье 348 Гражданского кодекса, банк может обратить взыскание на залоговое имущество, если за год заемщик просрочил выплату долга более чем три раза, при этом сумма неисполненного обязательства должна составлять более 5% от стоимости заложенной недвижимости.


Среди предлагаемой банком загородной недвижимости можно найти действительно хороший по цене вариант. Существует несколько способов купить такое жилье, причем в каждом случае покупатель несет разные по степени риски.


Банковский аукцион


Зачастую банки продают залоговую недвижимость на аукционах. При этом реализация проходит во внесудебном порядке, с добровольного согласия должника. Эксперты полагают, что в ближайшие годы банки будут чаще проводить такие аукционы, поскольку им необходимо продавать имеющееся жильё.


Для участия в аукционе необходимо внести задаток до 5% от изначально назначенной стоимости залоговой недвижимости. По завершении торгов проигравшие получают все эти средства назад, а у победителя они считаются частью оплаты за приобретенное имущество. Победителем становится тот, кто предложит самую высокую цену за объект. Начальная стоимость имущества определяется оценщиком. При этом эта цифра оказывается на порядок ниже рыночной стоимости, что может говорить о рисках, связанных с недвижимостью и организацией торгов.


Купить квартиру проблемных заемщиков на аукционе вряд ли выйдет – такое имущество банки стараются продать по цене, близкой к рыночной. А если начнется азартная борьба за объект, в ходе аукциона его стоимость может запросто превзойти среднерыночную.

Кроме того, в этом случае у покупателя есть риск купить недвижимость с сюрпризом. К примеру, на жилплощади могут быть зарегистрированы дети, люди с инвалидностью или бывшие собственники, которых не всегда удается выписать. Так, у нового хозяина могут уйти годы на освобождение квартиры. Во избежание таких ситуаций рекомендуем перед покупкой взять в регистрирующем органе информацию о лицах, прописанных в квартире.


Публичные торги


Если заемщик не вносит ежемесячные платежи по кредиту, но не соглашается на продажу квартиры, суд может принять решение о выставлении объекта на публичные торги. Их проводят либо на ресурсах кредиторов, либо на специализированных интернет-платформах. Это более сложный и длительный способ реализации банковского конфиската. Для проведения таких торгов необходимо решение суда по иску выдавшего кредит банка, согласно которому взыскание обращается на заложенную недвижимость.


Далее, аналогично аукциону, покупателем объекта становится лицо, предложившее самую высокую цену. Если торги не состоялись, в дальнейшем цену объекта могут снизить на 15%. Но востребованные объекты недвижимости находят немало желающих их приобрести, поэтому цена падать не будет. Чтобы выгодно приобрести жилье на публичных торгах, эксперт рекомендует постоянно следить за проводимыми торгами.


Одним из основных рисков здесь является то, что торги и договор купли-продажи могут быть признаны недействительными. Это может произойти, к примеру, если участники или организаторы нарушат правила проведения такого мероприятия, и это повлияет на его исход. Рекомендуем проверять право на проведение торгов: для этого необходимо выяснить у организаторов, существует ли судебный акт или другие документы, которые дают право на продажу объекта на торгах. Также стоит обратить внимание на положение о порядке проведения торгов.

Бывший собственник может оспорить решение об обращении взыскания на недвижимость в течение трех лет. Если жалоба бывшего владельца будет удовлетворена судом, покупателю придется вернуть приобретенное залоговое имущество. В свою очередь, банк должен будет вернуть покупателю деньги за жилье, но это сложная и длительная процедура. Если жилье конфисковали по решению суда, необходимо убедиться, что оно вступило в силу и не было оспорено на момент сделки.

Онлайн-витрина банка


Если квартиру не смогли продать в процессе торгов, она появляется на официальных сайтах банка. Кредитору необходимо быстрее продать залоговую недвижимость, чтобы покрыть долг и появившиеся убытки. Зачастую такие объекты реализуют по среднерыночной стоимости. При этом банк дает гарантию, что сделка юридически чиста и прозрачна.

Если кредитор не сможет реализовать недвижимость по назначенной цене, её придётся опускать. Для банка недвижимость – нецелевой актив, с которым нечего делать. В связи с этим есть шанс получить скидку до 50%, а иногда еще больше. 


Многие банки готовы выдать покупателю недвижимости из залоговой базы кредит с более выгодной процентной ставкой. В этом случае можно рассчитывать, скажем, на льготную ипотечную ставку или бесплатный аккредитив для расчетов. Оплатить приобретение такого имущества можно как за счет собственных средств, так и с привлечением кредита на льготных условиях.


При такой схеме покупатель действительно мало рискует. Но рекомендуем все же самостоятельно изучить историю объекта, поскольку в обязанности банка не входит рассказывать покупателю обо всех нюансах.


Но, как и в варианте торгов, до покупки человек не сможет осмотреть квартиру. Это не организуют ни банки или другие кредиторы, ни судебные приставы. Оценивать недвижимость можно только по внешним признакам – к примеру, взглянуть на состояние дома и подъезда. Можно узнать, как и из каких материалов строился объект. Отличным вариантом будет пообщаться с соседями.


Покупка ипотечной недвижимости напрямую у заемщика


Если финансовое положение заемщика ухудшилось, он может самостоятельно продать квартиру и погасить кредит за счет полученных средств. Залоговая квартира всё ещё остаётся частной собственностью и просто находится в залоге у банка, но он её не продает. Если заемщик оказался в трудной финансовой ситуации, он самостоятельно реализует жильё, получив согласие банка на это.


Если заёмщик не может обслуживать кредит, и ему, и банку выгодно как можно более скорое его погашение. Заёмщик и покупатель заключают сделку купли-продажи, а затем должник рассчитывается с банком, который снимает с жилья обременение. В итоге покупателю достается квартира, банку – деньги, а заемщик может полностью рассчитаться по кредиту.


При такой схеме у потенциального покупателя появляется большое преимущество – возможность взглянуть на квартиру и привлечь экспертов, которые оценят её техническое состояние. К тому же, можно добиться скидки, поскольку заемщику нужно продать жилье и получить деньги в кратчайшие сроки, и он готов идти на уступки.


Согласно закону, перерегистрация собственности возможна только после полного погашения долга, когда банк снимет с недвижимости все обременения. При этом за этот период должник может передумать продавать свое жилье. В итоге у покупателя есть риск лишиться и денег, которые он заплатил банку, и квартиры, поскольку продавец не захочет оформлять переход права собственности. Более того, нечестные продавцы могут одновременно брать задатки у нескольких потенциальных покупателей.

Чтобы обезопасить себя, стоит заключить всестороннюю сделку, в которой участвуют и продавец, и покупатель, и залогодержатель. Погашение залога происходит в одно время с переходом права собственности, при этом деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой получает не продавец, а залогодержатель. Если стоимость квартиры превышает размер залога, деньги можно заложить в две ячейки. 


У выбравшего в качестве покупки залоговое жилье человека меньше рисков попасть на проблемный объект. Прежде чем заключить сделку, кредитор сам проверит залоговую недвижимость. Объект должен котироваться на рынке и быть ликвидным на случай, если в дальнейшем банку придется продавать его своими силами. В этом варианте покупатель рискует не больше, чем при заключении обычной сделки купли-продажи. Разница здесь лишь в большом количестве документов, которые нужно изучить, прежде чем заключить сделку.


Эксперты советуют покупателям залоговых квартир заранее взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости, техдокументацию, выписку из домовой книги, ознакомиться с отчетом о независимой оценке объекта. А также лучше потенциальному покупателю изучить условия соглашения о залоге, чтобы выяснить, обосновано ли кредитор обратил взыскание и происходит ли реализация объекта недвижимости в соответствии с предусмотренным порядком.

Посмотреть объекты недвижимости в Выборгском районе Ленинградской области вы можете в нашем разделе: Покупка / Продажа.