Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

« Назад

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом 04.08.2017 17:13

С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа. Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.


Правовая природа аренды под выкуп


В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс. Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.


Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.


Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.


Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:


•    в основе лежат положения об аренде;
•    выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.


Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.


В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

Общие положения договора аренды с последующим выкупом


Объектами таких отношений могут выступать:


•    участки земли;
•    квартиры и дома;
•    нежилые помещения;
•    автомобили;
•    оборудование и техника.


Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.


Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.


Это, к примеру:


•    земли лесного и водного фонда;
•    заповедники;
•    территории общего пользования.


Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.


Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.


В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.


Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.


Преимущества и недостатки аренды под выкуп


Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.


Преимуществами таких отношений для арендатора является:


•    меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
•    отсутствие первоначального взноса;
•    меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
•    возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
•    отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.


Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.


Недостатками же являются:


•    отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
•    вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
•    возможность выселения с жилплощади в любое время.


Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.


Основные условия составления договора


При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:


•    Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
•    Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
•    Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
•    Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
•    Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.


При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.


Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.


Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа


Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.


Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.

Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.


Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства


Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.


Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.


При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.


Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.


Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.


Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:


•    полное техническое описание объекта;
•    описание момента передачи прав собственности;
•    сумма выкупной стоимости;
•    сроки действия договора;
•    графики оплаты по аренде и выкупной части;
•    условия аренды;
•    ответственность сторон.


Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.


Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения


Такой документ состоит из разделов:


Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.


Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.


Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.


Договор аренды оборудования с последующим выкупом


В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.


При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.


Итоги


Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.

Посмотреть объекты недвижимости в Выборгском районе Ленинградской области в нашем разделе: Покупка/ продажа.