Добросовестный покупатель должен быть защищен

« Назад

Добросовестный покупатель должен быть защищен 30.01.2018 20:18

Безопасность сделки – это краеугольный камень рынка недвижимости, о который многие участники данного рынка порой запинаются.


Обеспечение безопасности приобретения недвижимости остаётся, как и прежде, нерешённой задачей, хотя рынку недвижимости в России более четверти века. Попытаемся ответить на вопрос: можно ли в реалиях действующего законодательства осуществить полноценную юридическую экспертизу и оградить покупателя от всевозможных рисков на все 100%?


Никто не может на 100% гарантировать, что сделка в суде не будет оспорена. А все почему? Потому что наши законы очень противоречивы. С одной стороны, вы должны проявить осмотрительность, а с другой стороны, закон запрещает входить в частную жизнь продавца, проверяя его самого или квартиру. Вот и приходится узнавать о квартире и ее обитателях разными способами, искать обходные пути. Но без этого нельзя. Мы же не может предложить клиенту кота в мешке.


О том, как эта проблема решается за рубежом. В зарубежных странах системы Торренса (государственной регистрации сделок) получение свидетельства подтверждает полную легитимность сделки. При этом в ряде стран существуют фонды самострахования, которые формируются из оплаты за регистрацию сделок. В России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ показал, что вероятность признания сделки недействительной – всего 0,036%. Для квартиры в 5 млн рублей плата в фонд самострахования составляла бы лишь 1800 рублей. Поступило предложение сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.


Но пока такого фонда нет, историю квартиры нужно тщательно проверять. И к сопровождению сделки нужно привлекать дополнительных специалистов. Нужно, чтобы юрист сделал полный анализ ситуации. Очень важно развивать правовое сознание населения и закладывать в бюджет сделки расходы на профессиональную юридическую помощь. Сегодня очень высоки риски, связанные с банкротством, в том числе банкротством физических лиц.


Компания должна предоставлять клиенту письменный отчет по проверенной квартире. Только такой документ, за подписью руководителя компании и заверенный печатью, поможет покупателю в суде. Иначе его вряд ли признают добросовестным приобретателем. Но все же полное спокойствие сторонам сделки, по его мнению, может предоставить только страховой полис.


Но нередко участники рынка скептически относятся к страхованию титула. Они говорят, что страховые компании тоже не очень любят выплачивать деньги. Такое мнение бытует как в рядах риэлторов, так и их клиентов. Понятно, что выплачивать никто не любит, поэтому сначала юристы страховой компании долго бьются в судах, чтобы отстоять застрахованную недвижимость. Но если этого не получается, то компания выплачивает рыночную стоимость квартиры в полном объеме.


Нотариусы и риэлторы не конкуренты, и совместная работа была бы более эффективна. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами, например, проверка дееспособности.


Позицию Росреестра - предложено унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риэлторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а также механизм делегирования ответственности.
На данный момент есть следующие предложения:

 

  • по аналогии со сделкой в нотариальной форме, при совершении сделки в простой письменной форме возложить на сотрудников, принимающих документы по сделке к государственной регистрации, уточнять намерения сторон и разъяснять им последствия совершаемых действий;
  • рассмотреть возможность официального/законного запроса и получения доступа к информации, имеющей существенное значение для обеспечения юридической экспертизы приобретаемого объекта;
  • создание единого государственного страхового фонда либо системы коммерческого страхования титульных рисков по единым тарифам (по типу ОСАГО);
  • создание общедоступного реестра займов граждан РФ для снижения рисков, связанных с банкротством физического лица;
  • произвести изъятие последствий применения статьи 177 ГК РФ для сделок, совершаемых в нотариальной форме, и возложить на нотариуса ответственность в случае признания их недействительными;
  • ввести ответственность родителей при нарушении требований законодательства, связанных с использованием материнского капитала при приобретении недвижимости.


Данные предложения были переданы депутату Государственной думы, первому заместителю Председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Он отметил, что данные вопросы действительно назрели, и их нужно незамедлительно решать. Со своей стороны, он пообещал участникам рынка недвижимости всяческую помощь и поддержку.


Остается только надеяться, что народные избранники позаботятся о том, чтобы риски при покупке недвижимости были сведены к минимуму, и добросовестный приобретатель, даже если он попадает в суд, то не выселялся бы из купленной им квартиры.

Посмотреть объекты недвижимости в Выборгском районе Ленинградской области вы  можете в нашем разделе: Покупка / Продажа.