Аренда загородной недвижимости

« Назад

Аренда загородной недвижимости 09.03.2017 11:04

К аренде загородной недвижимости следует подходить максимально серьезно. Зачастую смешиваются ключевые понятия: арендатор, съемщик, наниматель  как лицо, намеренное пользоваться чужим жилым помещением. Между тем, каждый термин влечет за собой определенные юридические последствия. Физическому лицу жилое помещение можно предоставить только по договору найма. Соответственно называться это лицо будет нанимателем. Собственник или иное уполномоченное лицо будет называться наймодателем, а сам договор — договором найма.


Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской федерации. Найм жилого помещения отличается от договора социального найма, когда помещение предоставляется для длительного проживания органами государственной власти.. Что такое жилое помещение с точки зрения закона?  К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната.


Определяющим тут является целевое назначение помещения — проживание. Непригодное для постоянного проживания строение можно сдать только в аренду. Порядок признания помещения пригодным или непригодным для проживания, а также требования,  которым должно отвечать жилое помещение, на момент написания настоящей статьи установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47). В частности, при отсутствии отопления и электроосвещения строение не может быть признано жилым помещением.


Также в аренду сдаются жилые помещения юридическим лицам (для проживания сотрудников, к примеру).


Какие последствия разграничения договора аренды и договора найма? Договор найма в большей степени защищает интересы нанимателя. В законе определены условия, которые невозможно изменить в договоре (положение договора, не соответствующее закону, будет считаться ничтожным, не создающим правовых последствий):  


- Эксплуатация жилого дома является обязанностью наймодателя.


- Установлено право нанимателя в одностороннем порядке расторгнуть договор найма, уведомив наймодателя за три месяца.


- В случае невнесения оплаты  некраткосрочный договор найма может быть расторгнут в судебном порядке не ранее чем через шесть месяцев.


Договор аренды на срок более года подлежит государственной регистрации. Договор найма регистрации не подлежит, но может быть заключён на срок не более 5 лет. И договор найма, и договор аренды следует заключать в письменной форме.


Итак, Вы выяснили, какой именно договор Вы намерены заключить.


Чем больше нюансов будет продумано и зафиксировано при заключении договора, тем меньшим рискам будут подвергаться обе стороны. При заключении договора можно воспользоваться услугами профессионалов, которые, пользуясь своими юридическими познаниями  и опытом, помогут составить документ, максимально учитывающий интересы всех заинтересованных сторон. Важно продумать необходимость страхования имущества.


Практика показала, что бывают случаи повреждения имущества загородного дома. Может быть испорчена мебель, бытовая техника и даже элементы самого строения (стены, полы, окна, двери). Перед сдачей загородной недвижимости в аренду или наем  рекомендуется провести инвентаризацию предметов, составить опись с указанием состояния. Акт описи можно приложить к договору. При необходимости следует  описать специальные условия по содержанию придомового земельного участка, уходу за зелеными насаждениями. В договоре можно отразить периодическое посещение жилья хозяевами. Лучше установить определенный график. Обязательным условием в договоре является четкое установление срока аренды или найма.


Важно понимать, оставляют ли стороны друг другу возможность для одностороннего отказа от исполнения договора — в каком порядке и за какой срок  происходит уведомление другой стороны.


Регулярность платы за жилое помещение определяют также на договорных началах. Она может быть помесячной, поквартальной и за весь срок. Могут быть рассмотрены и другие варианты. Самым оптимальным решением считается помесячная оплата. Часто хозяева дома берут оплату за месяц вперед.


Лицу, намеревающемуся снять загородный дом, следует установить, кто является собственником, и заключать договор непосредственно с данным лицом либо лицом, имеющим надлежащие полномочия от собственника. Если дом находится в собственности нескольких лиц, важно, чтобы со стороны собственника договор был заключён каждым из собственников, чтобы была ясность, кому и в каком порядке производить оплату.


Рекомендуем  в договоре в обязательном порядке указывать также :


- Количество человек, проживающих в доме (наниматель  имеет право без согласия собственника  вселять всех своих несовершеннолетних детей).


- Наличие и возможность появления животных.


- Частота и график визитов собственника (лица, им уполномоченного).


В договоре необходимо отразить, за чей счет будет производиться ремонт вышедших из строя предметов бытовой техники, решение аварийных ситуаций с водоканалом, электроснабжением, теплосетью и службой поставки газа. Также нужно отразить способы и порядок оплаты коммунальных услуг, Интернета, определить порядок уборки жилья и земельной придомовой территории.


При поиске загородного жилья рекомем обратить внимание на инфраструктуру загородного поселка, возможность выхода в Интернет, наличие и отсутствие коммуникаций, транспортное сообщение и охрану территории. Проанализировав все эти моменты, можно предотвратить неприятные сюрпризы.