Аренда нежилого помещения: что нужно знать

« Назад

Аренда нежилого помещения: что нужно знать 24.01.2017 12:52

Для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь очень немногие фирмы в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуется. Аренда нежилых помещений всегда вызывала и вызывает множество вопросов. Так, юристы до сих пор спорят о том, можно ли относить арендную плату на затраты в случаях, когда долгосрочный договор аренды не зарегистрирован.

Понятие договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

- точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д);

- площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

- назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

В договоре аренды также определяются размер арендной платы, периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера арендной платы не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614 ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызовет массу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо. Ну а если в договоре аренды нежилого помещения не будет указан срок действия договора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Следует отметить, что Гражданский кодекс не выделяет вопросы аренды нежилых помещений в качестве какого-то особого вида аренды. Поэтому при аренде помещений применяются общие положения об аренде имущества, сформулированные в статьях 606-625 ГК РФ.

Размер и виды арендной платы

Прежде всего нужно сказать, что арендная плата необязательно выплачивается денежными суммами. Гражданский кодекс содержит широкий перечень видов арендной платы, любой из которых может быть выбран сторонами. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлены следующие виды арендной платы:

- конкретная денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

- установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;

- предоставление арендатором определенных услуг;

- передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;

- возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Но независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость.

Разумеется, денежное выражение арендной платы может быть указано не только в рублях, но и в иностранной валюте или иных условных единицах. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата обязательств производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (если иной курс не будет установлен договором аренды).

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Необходимо отметить, что при изменении арендной платы может ставиться вопрос не только о ее увеличении, но и о существенном уменьшении. Например, арендатор в определенных ситуациях имеет право требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором. Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Это вполне возможно в случаях, когда размер арендной платы не соответствует тем целям, которые намеревался достичь арендатор при использовании помещения.

Государственная регистрация договоров аренды

В Гражданском кодексе содержатся положения, согласно которым договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации. Долгое время велись споры о том, распространяются ли данные положения непосредственно на договоры аренды нежилых помещений. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснил, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, срок действия которых не превышает одного года, не требуется.

Что же касается долгосрочных (со сроком действия более года) договоров аренды нежилых помещений, то они подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. Отсутствие же регистрации влечет недействительность таких договоров на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ. Недействительные договоры не влекут за собой никаких юридических последствий. Единственным последствием может быть только обоюдный возврат всего полученного по такому договору.

В подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Процесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года долгосрочный договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Можно ли относить на себестоимость арендную плату по незарегистрированному долгосрочному договору? Налоговые органы считают, что уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль по незарегистрированным долгосрочным договорам аренды незаконно. МНС России в своем письме от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 указывает, что арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты по аренде нежилого помещения, если договор аренды не прошел госрегистрацию. Таким образом, в случае, если арендатор уменьшает налогооблагаемую прибыль на сумму арендной платы, он может столкнуться с противодействием налоговых органов. Однако арбитражные суды считают подобные действия налоговых органов неправомерными.

Например, арендатор заключил долгосрочный договор аренды, но не зарегистрировал его. В соответствии с Положением о составе затрат расходы по арендной плате были отнесены арендатором на себестоимость произведенной продукции. Однако налоговая инспекция, ссылаясь на отсутствие госрегистрации договора аренды, посчитала действия арендатора незаконными. Спор был вынесен на рассмотрение арбитражного суда. Суд признал действия арендатора правомерными. Судом было указано, что Положение о составе затрат не связывает отнесение тех или иных затрат на себестоимость продукции с наличием или отсутствием государственной регистрации договора. Ввиду того что арендные отношения между арендатором и арендодателем фактически имели место, арендатор был вправе произвести уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Тем не менее по таким случаям может сложиться различная судебная практика. Возможно, что в какой-то ситуации суд примет позицию налогового органа. До настоящего времени каких-либо постановлений либо информационных писем Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу не имеется. Чтобы исключить возникновение спорных ситуаций, в таких случаях возможно заключение сразу двух договоров аренды: краткосрочного и долгосрочного. Поскольку краткосрочный договор аренды не требует госрегистрации и вступает в силу немедленно, его можно оформить на период регистрации основного долгосрочного договора. Таким образом решается вопрос отнесения затрат по аренде на себестоимость продукции. Оба договора можно заключить одновременно в один и тот же день, последовательно взаимоувязав сроки их действия: например, для краткосрочного договора установить срок действия с 1 января по 1 апреля 2001 года и соответственно начало действия долгосрочного договора установить со 2 апреля 2001 года.

Следует отметить, что Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает также необходимость обязательной регистрации права аренды. Причем регистрация права аренды предусмотрена независимо от срока действия самого договора.

В чем же состоит отличие регистрации договора аренды от регистрации права аренды? Первая представляет собой штамп (отметку) органа государственной регистрационной палаты непосредственно на самом экземпляре договора. Регистрация же права аренды состоит в выдаче этим же органом отдельного документа, подтверждающего регистрацию. При обращении арендатора в регистрационную палату и договор, и право аренды регистрируются одновременно. Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительность договора. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистрации права аренды Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлена. Таким образом, отнесение арендной платы на себестоимость продукции при отсутствии регистрации права аренды правомерно.

Оформление передачи помещения

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом сдачи-приемки. Дело в том, что арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию. Ответственность арендодателя заключается в возмещении понесенных арендатором убытков либо в уменьшении арендной платы. Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает только за те недостатки, которые были им оговорены, а также за те, которые можно было обнаружить во время передачи помещения.

Оформление акта сдачи-приемки необходимо и арендатору. Дело в том, что арендатор несет ответственность за порчу арендованного имущества. Следовательно, для того, чтобы в будущем избежать возможных недоразумений, в акте следует подробно описать техническое состояние получаемого помещения.

Прекращение договора аренды

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы. Это договоры с неопределенным сроком действия (бессрочные) и договоры, заключенные на конкретный период времени (срочные). Механизм прекращения срочных и бессрочных договоров различен.

Расторжение бессрочных договоров

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него. И арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от такого договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем предварительное предупреждение обязательно. Впрочем, иногда случается, что арендатор без положенного предварительного предупреждения прекращает договор (выезжает из арендованного помещения). И если арендодатель не дал своего согласия на такое расторжение, то арендатор остается связанным всеми обязательствами, в том числе и по внесению платежей, в течение трехмесячного срока.

Расторжение срочных договоров

Договор, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Однако здесь есть один нюанс, оговоренный в пункте 2 статьи 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно. Причем государственная регистрация договоров с бессрочным сроком действия, по нашему мнению, необязательна, независимо от того, был ли зарегистрирован первоначально заключенный срочный договор.

Что же касается расторжения срочных договоров, то оно по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых условий. Эти условия установлены статьями 619 и 620 ГК РФ.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначением помещения;

- существенно ухудшает помещение;

- не вносит арендную плату более двух раз подряд;

- не производит капитальный ремонт помещения в тех случаях, когда в соответствии с договором обязан это делать.

Но следует иметь в виду, что судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

- переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Но, разумеется, возможно расторжение срочного договора и во внесудебном порядке. Для этого требуется согласие обеих сторон - арендатора и арендодателя.