4 варианта, как продать ипотечную квартиру

« Назад

4 варианта, как продать ипотечную квартиру 05.12.2017 17:23

В последнее время на рынке недвижимости довольно часто встречается ситуация, когда человек продает квартиру, за которую еще не полностью выплачена ипотека. Это может быть связано, как с желанием улучшить свои жилищные условия, так и с возможной срочной потребностью в деньгах. Как можно организовать такую сделку и как убедить покупателя в ее законности? О порядке действий и рисках читайте далее.

Существует несколько вариантов продажи квартиры, заложенной под ипотечный кредит.


Первый вариант — продажа через банк. Поскольку квартира с непогашенной ипотекой не принадлежит заемщику полностью, распоряжаться ей исключительно по своей воле он не имеет права. Любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только при непосредственном участии держателя залогового имущества — банка.


Данный способ предполагает, непосредственное участие банка в реализации ипотечной квартиры. Минус этого варианта — небольшая денежная компенсация. Ведь для финансовой организации приоритетом является — вернуть сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты для продавца банк не будет. По этой причине сделка через банк наименее выгодна для заемщика.


Второй вариант — продажа долговых обязательств. Заемщик, вправе передать в долг по ипотечному кредиту другому физическому лицу, если тот возьмет на себя обязательства по его выплате. Желающего перезанять ипотеку можно найти самостоятельно, но это займет время. Заемщик приводит покупателя в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен иметь стабильный доход и приличную кредитую историю.


Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно ему, жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже новый заемщик. Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заемщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.


Третий вариант — самостоятельная продажа. Продавец сам находит покупателя, обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заемщик также снимает самостоятельно на основании справки об отсутствии задолженности.


В этом способе извещать банк все равно придется. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.


Преимущество продавца в этом способе — самостоятельное установление цены и контроль процесса. Но продавец не может устанавливать слишком низкую цену, чтобы поскорее продать недвижимость. Банку важно, чтобы сумма от продажи покрыла все кредитные обязательства заемщика.


Иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Ряд банков требует, чтобы залоговая квартира продавалась исключительно через их собственную базу.


Четвертый вариант — досрочное погашение кредита. Продавец погашает кредит одним из способов: за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя. Банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.


Покупатель передает продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, но при этом рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Дополнительные минусы – ожидание снятия обременения банком и Росреестром.


Тем не менее, этот вариант часто используют при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе, или готовых новых квартир в престижных районах.

Посмотреть объекты недвижимости в Выборгском районе Ленинградской области вы можете в нашем разделе: Покупка / Продажа.